一、出台背景

2022年11月12日中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）（以下简称《通知》），根据《通知》关于商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，需对《以银行保函置换新建商品房重点监管资金若干规定（试行）》（乌房规〔2022〕3 号）进行评估修订。

二、法律依据

（一）《中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）要求“支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展”。

（二）《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》（乌鲁木齐市人民政府令第146号）中关于建立分级监管制度的相关要求。

三、主要内容

（一）保函形式。《若干规定》明确了保函为见索即付性保函，应符合国家、省、市房地产及金融政策要求，开立后不可撤销、不可转让，不得设立担保，不能以任何理由对抗索赔请求，保函以银行信用作担保，当出现索赔情形时，监管机构向保函出具银行或转开银行发起索赔时，由保函出具银行或保函转开银行按照保函约定将索赔资金存入监管账户或指定账户。

（二）受理条件。按照分类管理和风险控制的要求，要求申请使用银行保函置换重点监管资金的开发企业应满足“开发企业自申请银行保函等额替换重点监管资金前6个月内不存在下列情形的，可向监管机构提交意向申报表：（一）因违反《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理实施细则》（乌房规〔2021〕2号）中预售资金监管相关规定被评为四类监管企业，评分分值70分以下的；（二）因违规销售受到房管部门行政处罚的；（三）因拖欠本项目建设费用监管账户被司法部门冻结、司法扣划等的“等条件。

根据“公平竞争”要求，保函出具银行为金融主管部门批准的可开展保函业务的银行业金融机构，覆盖了我市所有具备出具保函资格的银行。

（三）职责分工。市房产行政主管部门负责组织制定管理规定及配套制度，组织协调完成相关信息化系统建设；预售资金监管机构负责以银行保函置换新建商品房重点监管资金业务的具体工作。

（四）保函额度。保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

（五）资金用途。房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

四、政策咨询

政策咨询部门：乌鲁木齐市房屋产权交易中心

政策咨询电话：0991-3091682

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